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Locazioni: esame di vari aspetti e problematiche

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Nuove agevolazioni per le locazioni dall’anno 2014

 

Agevolazioni abitative cedolare seccaEcco alcune delle nuove agevolazioni per le locazioni abitative previste a decorrere dall’anno d’imposta 2014 ed istituite in considerazione dell’attuale particolare situazione economica, con il fine di rilanciare il mercato dell’edilizia.

Il D.L. n. 47/2014, emanato per stabilire misure incombenti per il settore abitativo, include, al suo interno, alcune specifiche disposizioni che risultano molto utili per numerosi contribuenti. In primo luogo, come ormai noto, è stata introdotta  l’aliquota ridotta relativa ai contratti di locazione a canone concordato assoggettati a cedolare secca, di cui all’art. 9 del Decreto sopra indicato: per il periodo dal 2014 al 2017 l’aliquota viene ridotta al 10%. Oltre a ciò, lo stesso articolo prevede l’opportunità di esercitare l’opzione alla cedolare secca anche per quegli immobili abitativi locati nei confronti di enti o associazioni non profit a condizione che vengano sublocate a studenti universitari.

All’art. 9-bis si tratta dell’immobile posseduto a titolo di proprietà o di usufrutto da cittadini italiani residenti all’estero, correttamente iscritti all’Aire e già pensionati nei rispettivi Paesi di residenza. Ai fini IMU, detto immobile, dall’anno d’imposta 2015, è considerato abitazione principale, a condizione che non risulti affittato o dato in comodato d’uso. Di conseguenza, sulle stesse abitazioni, sono ridotte dei 2/3 Tasi e Tari.

In relazione alle detrazioni Irpef per canoni di locazione, ad oggi non è prevista alcuna agevolazione nel caso in cui il contratto sia stipulato tra un ente pubblico e dei contraenti privati. L’art. 7 del Decreto stabilisce anche per i conduttori di contratti di locazione di alloggi sociali adibiti a propria abitazione principale, per il triennio 2014-2016, l’opportunità di fruire delle detrazioni Irpef di seguito indicate:

  • euro 900,00 se il reddito complessivo non supera euro 15.493,71;
  • euro 450,00 se il reddito complessivo supera euro 15.493,71 ma rimane entro gli euro 30.987,41.

Vale la pena rammentare che le agevolazioni sopra descritte sono in vigore dal giorno successivo alla data di pubblicazione in G.U. (28 marzo 2014).

 

 

Come risolvere in anticipo il contratto di locazione

 

In alcuni casi possono verificarsi delle situazioni che portano il locatario a prendere la decisione di risolvere il contratto di locazione prima del suo termine naturale, cioè prima della scadenza fissata nel contratto. Passiamo ad esaminare quali sono le ragioni che permettono al locatario di svincolarsi dagli obblighi contrattuali e quali sono gli adempimenti a suo carico.

In un quadro di crisi economica come quello attuale, che pare non avere confini, i gestori di attività commerciali, di servizi, artigianali ed industriali si trovano sempre più spesso a dover analizzare i conti aziendali, prendendo in attenta valutazione il sovradimensionamento del complesso di elementi rispetto alle necessità del mercato ed in alcune circostanze l’impossibilità di portare avanti l’attività ormai antieconomica. A seconda delle situazioni il locatario,  spinto da una logica di diminuzione dei costi:

  • intraprende le trattative per una riduzione del canone annuo di locazione fino a quel momento corrisposto, ritenuto non più sostenibile ed eccessivamente “fuori mercato”;
  • in altri casi si trova nell’impossibilità di poter continuare l’attività economica e di conseguenza deve iniziare il procedimento di recesso dal contratto di locazione con restituzione anticipata dei locali per cessazione dell’attività.

La facoltà di recesso rappresenta un’eccezione alla durata della locazione, prevista obbligatoriamente dalla legge per garantire stabilità al rapporto contrattuale di locazione. Nel recesso convenzionale, i contraenti possono prevedere liberamente la facoltà per il conduttore di recedere dal contratto in qualunque momento, a condizione che ne sia data formale comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata (o mezzo equiparabile) almeno sei mesi prima della data in cui si intende liberare i locali.

Per quanto riguarda i contenuti essenziali del recesso dal contratto di locazione è il caso di evidenziare quanto di seguito:

  1. Il locatario può usufruire del recesso convenzionale solamente in presenza di una specifica clausola, in mancanza della quale non è possibile venire meno alla durata prevista dalla legge.

  2. Dal momento che i giuristi ritengono il recesso come un atto unilaterale recettizio, è fondamentale che la volontà di recedere sia portata a conoscenza del locatore attraverso modalità idonee (per esempio con atto scritto inviato a mezzo raccomandata).

  3. La condizione di recesso può prevedere un termine di tempo maggiore ai sei mesi, il mancato rispetto del preavviso vincola il locatario al pagamento dei canoni di locazione per il periodo convenzionalmente stabilito ovvero per quello minimo fissato dalla legge.

  4. Dal momento che l’atto di recesso punta allo scioglimento del contratto di locazione, dal momento in cui il locatore ne viene a conoscenza, esso diviene irrevocabile ed il recesso diventa vincolante anche per il locatario.

  5. Non è essenziale che il locatario specifichi, nella comunicazione inviata al locatore, il termine in cui il suo recesso avrà attuazione, infatti, l’elemento indispensabile per il perfezionamento è il fatto che il locatario abbia dato comunicazione al locatore: l’esecuzione avrà luogo nei termini prescritti dalla legge o dal contratto (se maggiore), mentre in caso di un termine minore a quello legale, vale il termine minimo prescritto dalla legge.

La comunicazione da trasmettere al locatore può assumere il seguente contenuto:

 

OGGETTO: Recesso anticipato del locatario

Io sottoscritto ____________________ , in qualità di locatario, con la presente intendo comunicare la mia intenzione di recedere dal contratto di locazione fra noi in essere stipulato in data __­­­____________ relativo all’immobile di Sua proprietà posto in ______________ via ___________________ n. ___  registrato in data __________ al n. ______- , Agenzia delle Entrate di ____________

L’immobile verrà consegnato libero da persone e da cose a decorrere da ___ mesi  dalla data di ricezione della presente.

Cordiali saluti

Luogo, data e firma.

 

Può verificarsi che le parti, redigendo il contratto di locazione, non abbiano previsto la possibilità del recesso concordato da parte del locatario. In tale circostanza, quest’ultimo potrà recedere dal contratto solamente in presenza di gravi motivi, che dovranno essere precisati nella lettera di preavviso da spedire al locatore nel medesimo termine di sei mesi.

In base alla giurisprudenza, le ragioni che permettono al locatario di liberarsi dall’obbligo contrattuale devono essere determinate da accadimenti:

  • oggettivamente gravi, ossia involontari, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto;
  • estranei alla volontà del locatario, che non derivano perciò dalla soggettiva e unilaterale valutazione e che rimangono estranei al suo controllo;
  • tesi a rendere esageratamente impegnativa il proseguimento del rapporto locativo anche sotto l’aspetto economico;
  • derivanti da fattori realistici che esulano dalle normali e prudenziali valutazioni in capo all’imprenditore nell’esercizio dell’impresa.

Ad esempio, la decisione di liberare l’immobile può assumere gli aspetti dei “gravi motivi” quando sia avvalorata dall’insostenibilità dei costi scaturenti da una crisi del settore del tutto imprevedibile e sopraggiunta. In questo caso la necessità di recedere da parte del locatario sarebbe collegata non ad una valutazione di carattere imprenditoriale che fa parte del rischio caratteristico di ciascun imprenditore, ma una situazione impensabile, per intensità e durata, e di conseguenza non riconducibile al normale andamento del mercato di settore.

Il recesso anticipato dal contratto da parte del locatario implica, a carico delle parti, l’obbligo di versamento dell’imposta di registro, per la risoluzione anticipata. Infatti l’articolo 17, comma 1, del D.P.R. n. 131/1986, dispone che “l’imposta dovuta per la registrazione dei contratti di locazione e affitto di beni immobili esistenti nel territorio dello Stato, nonché per le cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite degli stessi è liquidata dalle parti contraenti ed assolta entro trenta giorni mediante versamento del relativo importo presso uno dei soggetti incaricati della riscossione …. L’attestato di versamento relativo alle cessioni, alle risoluzioni e alle proroghe deve essere presentato all’ufficio.”. L’importo, da versare a mezzo di Modello F23 è in misura fissa ed è pari a 67,00 euro, mentre il codice tributo è 113T. La responsabilità di provvedere al versamento della tassa di risoluzione è a carico del locatore, salvo il rimborso della metà di quanto anticipato (ex art. 8, della Legge n. 392/1978), fermo restando la solidarietà passiva nei confronti del fisco (ex art. 10, comma 1, lett. a), del D.P.R. n. 131/1986 tra locatore e locatario.

 

 

Breve guida per la riduzione del canone di locazione

 

Negli ultimi tempi la rilevante crisi economica ha colpito duramente anche il settore immobiliare, costringendo gli operatori del comparto a valutare la possibilità di ridurre il canone di locazione. Scopo della riduzione del canone di locazione è da un lato, quello di economizzare sui costi, e dall’altro, quello di proseguire a percepire un reddito in qualche modo garantito, posto che l’alternativa sarebbe quella di tenersi un immobile non affittato oppure locato ad un conduttore meno affidabile con procedimenti di sfratto da eseguire. Ecco quindi una breve guida su come modificare il canone di locazione, senza compromettere i diritti delle parti, tenendo in considerazione anche gli eventuali adempimenti rispetto all’Amministrazione Finanziaria.

In base all’orientamento prevalente (vedi, tra le altre, la Sentenza n. 5576 della Corte di Cassazione, sez. III, del 9 aprile 2003), il contratto che viene modificato riguardo alla misura del canone di locazione non è da considerarsi come un nuovo contratto. Si tratta, infatti, di una semplice modificazione di un elemento, qualificatoaccessorio e non sostanziale dell’obbligazione, che non costituisce novazione contrattuale, e non implica la necessità di redigere un nuovo contratto di locazione, con nuova data di decorrenza e nuove scadenze. Questo significa che il contratto originario non perde validità e, di conseguenza, se la durata del contratto è di 4 anni + 4 anni di rinnovo automatico, tale termine non ricomincia a decorrere da capo solo perché le parti hanno modificato il canone.

Dal momento che, però, il contratto di locazione deve sempre avere la forma scritta, anche tutti i successivi accordi modificativi o integrativi devono essere stilati per iscritto e sottoscritti dalle parti. L’accordo diretto a variare il canone potrà essere compilato senza formule specifiche, a condizione che richiami gli estremi del contratto di locazione cui si riferisce (soggetti, immobile, data di redazione e di registrazione), secondo la successiva formula:

 

SCRITTURA PRIVATA DI RIDUZIONE/AUMENTO CANONE LOCAZIONE

Con la seguente scrittura privata, valida a tutti gli effetti di legge, le parti:

1) Sig. _________________________ (locatore) nato a ____________________ il __________ e residente a ____________________ in via ____________________ C.F. ____________________ , di seguito denominato locatore

2) Sig. _________________________ (conduttore) nato a ____________________ il __________ e residente a ____________________ in via ____________________ C.F. ____________________ , di seguito denominato conduttore

In riferimento al contratto di locazione stipulato in data _______________ e registrato presso l’Agenzia delle Entrate - Ufficio di _______________ in data _______________ alla Serie N° _______________ (estremi dell’archiviazione)

CONVENGONO E STIPULANO QUANTO SEGUE:

a decorrere dal mese di ____________________ il canone di locazione sarà ridotto (aumentato) da Euro _______________ a Euro _______________ annui, che il conduttore si impegna a corrispondere in rate mensili (anticipate) di Euro _______________ ,

Restano ferme e valide tutte le restanti pattuizioni presenti nel contratto originario non costituendo la presente scrittura novazione contrattuale.

Luogo, lì _______________

Il Locatore                                                       Il Conduttore

 

 È opportuno evidenziare che:

  • la variazione (sia in aumento che in diminuzione) può riguardare sia gli immobili ad uso abitativo che quelli ad uso commerciale;
  • la variazione (sia in aumento che in diminuzione) può riguardare anche solamente un determinato periodo del contratto, con impegno del conduttore a riprendere poi a versare il canone nella misura originaria;
  • la variazione del canone comporta effetti per quanto riguarda i contratti ad uso diverso dell’abitazione, riguardo all’eventuale indennità per la perdita di avviamento commerciale che cambierà in proporzione e sarà dovuta al conduttore alla fine della locazione.

L’ulteriore aspetto da tenere in considerazione riguarda la necessità di procedere a comunicare l’accordo modificativo all’Agenzia delle Entrate.

L’argomento è stato trattato dallAgenzia delle Entrate, con la R.M. n. 60/E/2010. Nel documento di prassi l’Agenzia ha chiarito che, nel caso in cui le parti del contratto di locazione concordino    la riduzione del canone previsto dal contratto, tale accordo, non integrando una delle ipotesi caratteristiche fissate dall’art. 17 del D.P.R. n. 131/1986, né un fatto che comporti “ulteriore liquidazione dell’imposta” (ex art. 19 del D.P.R. n. 131/1986), non deve essere obbligatoriamente comunicato all’Agenzia delle Entrate (a meno che non venga stipulato in forma di atto pubblico o di scrittura privata autenticata).

La conclusione dell’accordo di riduzione del canone, però, determina di fatto la diminuzione della base imponibile ai fini dell’imposta di registro (come pure ai fini delle imposte dirette), e di conseguenza, il pagamento di una minore imposta.

Nasce pertanto l’opportunità operativa di registrare l’atto di modificazione contrattuale, con l’apposizione della data certa di fronte ai terzi e l’applicazione:

  • dell’imposta di registro nella misura fissa di euro 67,00 (nota II, art. 5 della Tariffa allegata al D.P.R. n. 131/1986);
  • dell’imposta di bollo nella misura di euro 16,00 per ogni foglio (quattro pagine) riguardante il nuovo accordo (art. 2, della Tariffa del D.P.R. n. 642/1972).

Un aspetto da tenere in considerazione riguarda l’eventualità di utilizzare modalità alternative alla registrazione (peraltro non obbligatoria) per l’attribuzione della data certa. La stessa Risoluzione fa riferimento alla registrazione inserendola tra “I mezzi che il nostro ordinamento riconosce come idonei a conferire la certezza della data ….” non escludendo, perciò, metodi alternativi efficaci ai fini dell’art. 2704 del Codice Civile (come ad esempio la marcatura temporale). Si ritengono ammissibili queste alternative: il contribuente, avvalendosi delle modalità alternative alla registrazione, acquisirebbe un documento con data certa, opponibile ai terzi (tra cui anche l’Agenzia delle Entrate), economizzando sia l’imposta di registro che l’imposta di bollo.

Per interezza dell’argomento si segnala la posizione dell’Agenzia delle Entrate riguardo all’ipotesi in cui le parti si accordino, viceversa, per un aumento del canone. Tale circostanza si può riscontrare quando, pur non modificando il contratto originario, vari la consistenza dell’immobile locato oppure il locatore assuma in carico oneri aggiuntivi rivalendosi sul conduttore con un aumento del canone. In questo caso, trattandosi di accadimento che dà “luogo ad ulteriore liquidazione di imposta”, la registrazione si rende obbligatoria. Va aggiunta la non sussistenza di tale obbligatorietà per gli adeguamenti e gli aggiornamenti del canone previsti dalla Legge n. 392/1978.

Ultimamente è stato stabilito che la riduzione del canone di locazione si registra in esenzione da registro e bollo.Infatti il Decreto “Sblocca Italia”, pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 12 settembre 2014, conferma alcune delle disposizioni anticipate nelle settimane precedenti. Riguardo alla prima bozza di Decreto “Sblocca Italia”, la versione definitiva del Decreto, pubblicata in Gazzetta Ufficiale il 12 settembre 2014 ed entrata in vigore il giorno successivo, presenta alcune novità.

 

Per quanto riguarda le imposte indirette, è confermata la disposizione che esclude dall’imposta di registro l’accordo di riduzione del canone di locazione, ma la formulazione del testo è variata, in modo da renderla più “precisa”. L’art. 19 del D.L. 12 settembre 2014 n. 133, infatti, dispone che “La registrazione dell’atto con il quale le parti dispongono esclusivamente la riduzione del canone di un contratto di locazione ancora in essere è esente dalle imposte di registro e di bollo”.

In pratica, si acconsente alle parti di registrare l’accordo di riduzione del canone di locazione senza versare né l’imposta di registro, né l’imposta di bollo. Si evidenzia, d'altra parte che, come rammentato dall’Agenzia delle Entrate nella Risoluzione 28 giugno 2010 n. 60, la registrazione dell’accordo di riduzione del canone non è obbligatoria, a meno che tale accordo non venga stipulato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata.

Ciò nonostante, l’opportunità di registrare (anche spontaneamente) tale accordo, è ovvia: questo permette di comunicare all’Agenzia delle Entrate la modifica, allo scopo di conseguire la riduzione della base imponibile dell’imposta di registro dovuta sul contratto di locazione, che è commisurata al canone. Come specificato nella Risoluzione n. 60/2010, però gli effetti della riduzione del canone sulla determinazione della base imponibile dell’imposta di registro decorrono dall’annualità successiva a quella in cui è stata definita la nuova misura. Per tutto ciò, esemplificando, se in data 1° ottobre 2014 le parti stabiliscono la riduzione del canone di locazione di un contratto con decorrenza 1° gennaio 2014, la riduzione avrà effetto dal 1° gennaio 2015. In particolare, la base imponibile dell’imposta di registro dovuta annualmente si ridurrà in sede di pagamento da effettuare entro il 31 gennaio 2015.

 

Di conseguenza, nel caso in cui le parti, allo scopo di vedersi riconoscere prontamente la riduzione della base imponibile dell’imposta di registro, optino per la registrazione dell’accordo con il quale hanno disposto la riduzione del canone, a seguito dell’entrata in vigore del D.L. n. 133/2014, detta registrazione verrà effettuata in esenzione da imposta di registro e di bollo. La disposizione recata dall’art. 19 del D.L. n. 133/2014 specifica, oltre a ciò, che l’esenzione opera solamente se l’accordo comprende esclusivamente la riduzione del canone e non, pertanto, nel caso in cui ad essa si includano ulteriori modifiche del regolamento contrattuale. E’ essenziale, dunque, che l’accordo preveda solamente la riduzione del canone.

Oltre a ciò, questa disposizione richiede che l’accordo di riduzione del canone si debba riferire ad un contratto di locazione “ancora esistente”. La definizione riguardante la riduzione del canone, pertanto, deve essere attinente ad un contratto ancora in corso e non ad un contratto già scaduto (che, tuttavia, per esempio, le parti intendano prorogare). Viceversa, non ha trovato collocazione nella versione finale del D.L. n. 133/2014 la norma sulle agevolazioni (prevista dalla prima stesura del Decreto “Sblocca Italia”) in materia di imposte indirette per la “rottamazione e permuta di immobili a bassa prestazione energetica”.

Per concludere, una rilevante novità, è la disposizione, recata dall’art. 23 del D.L. n. 133/2014, riguardante i “contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili”, ovvero il rent to buy”. Come segnalato, difatti, il D.L. n. 133/2014 ha previsto che i suddetti contratti possano essere trascritti come “contrattipreliminari” ed ha previsto una particolare disciplinacivilistica per essi. La norma ha suscitato l’attenzione del Notariato, che, in una nota, ha rilevato come il Legislatore non abbia fornito la disciplina fiscale del contratto di rent to buy.

 

 

Locazioni temporanee: i contratti stagionali ad uso diverso dall’abitativo

 

Il contratto di locazione stagionale si hanel caso in cui l’utilizzo dell’immobile sia collegato ad attività ricorrentenel corso dell’anno (cosiddetta stagionalità).

La locazione stagionale, nella sua concezione, è differente dalla locazione transitoria per un aspetto molto semplice, e cioè la periodicità.

L’aspetto della stagionalità, o della ricorrenza della situazione, è diversa dalla transitorietà, per il motivo che la circostanza si ripete ogni anno, nel medesimo periodo dell’anno. Ad esempio:  la stagione estiva o invernale in una località balneare o montana, la raccolta dei prodotti agricoli,  ecc.

La transitorietà, viceversa, è collegata ad un avvenimento che per sua natura è destinato ad compiersi in un periodo di tempo sostanzialmente breve e non si ripete ogni anno. Ad esempio, un raduno, una manifestazione sportiva, ecc..

In base a quanto previsto dal comma 6 dell’articolo 27 della Legge n. 392/1978, se la locazionedi tipo non abitativo, o strumentale, ha carattere stagionale, il locatore è impegnato ad affittare l’immobile, per la stessa stagione dell’anno successivo, al medesimo locatario che gliene abbia fatta richiesta a mezzo lettera raccomandata prima della scadenza del contratto. L’obbligo del locatore ha la durata massima di sei anni consecutivi o di nove nel caso si tratti di destinazione alberghiera.

La durata di questo tipo di contratto, pertanto, è riferita unicamente al decorso della circostanza. Ciò nonostante, se il locatario ne fa richiesta specifica, il contratto può essere rinnovato fino alla durata normativa di sei anni o di nove anni se si tratta di attività alberghiera o teatrale. In ragione di questa circostanza, non si ravvisa l’esigenza di fare ricorso all’articolo 28 della Legge n. 392/1978 ed applicare il tacito rinnovo.

Secondo la Corte di Cassazione, con Sentenza  n. 2380 del 10 marzo 1988: “La locazione stagionale non può configurarsi come un rapporto unitario, che una volta perfezionato ha durata identica a quella degli altri tipi di contratto ad uso diverso previsti dall’articolo 27, Legge n. 392/1978, ma stante l’obbligo posto a carico del locatore, realizza una serie di rapporti distinti ancorché collegati, avendo il legislatore assunto come presupposto la normale scadenza del contratto al termine della stagione e la sua annuale rinnovabilità, secondo la volontà del conduttore, per un arco di tempo prestabilito nella misura massima.

Per il locatario, di conseguenza, esiste la possibilità di restituire l’immobile al locatore, nel caso ritenga che l’occupazione dello stesso sia per lui non più conveniente: in tale caso si realizza la condizione risolutiva del contratto. Al tempo stesso, il locatario ha la possibilità di comunicare espressamente l’intenzione di rinnovo ed usufruire del contratto per lo stesso periodo dell’anno successivo.

Per concludere, come previsto dall’articolo 33 della Legge n. 392/1978, il canone di locazione può essere aggiornato sempre con le stesse modalità dei contratti previste dall’articolo 32 (aggiornamento ISTAT).

 

 

Come poter detrarre le spese di locazione per studenti fuori sede

 

Oltre alla detrazione del 19% delle spese collegate alle tasse universitarie, gli studenti fuori sede che hanno stipulato un contratto di locazione in un comune fuori dal comune di residenza possono avvalersi di una detrazione (sempre del 19%) nel modello Unico o nel modello 730. Chi può fruire della detrazione? Ed a quali condizioni?

I beneficiari di questa agevolazione sono gli studenti universitari iscritti ad un corso di laurea di una università situata in un comune diverso da quello di residenza e che hanno stipulato:

  • un contratto di locazione a canone convenzionale ai sensi della L. n. 431/1998;
  • un contratto di ospitalità, nonché un atto di assegnazione in godimento o locazione, stipulati con enti per il diritto allo studio, università, collegi universitari legalmente riconosciuti, enti senza scopo di lucro e cooperative.

Per poter avvalersi della detrazione delle spese per i canoni di locazione è essenziale che l’università sia ubicata in un comune distante da quello di residenza dello studente come minimo 100 chilometri e che il comune di residenza dello studente appartenga ad una provincia diversa da quella in cui è posta l’università ovvero nel territorio di uno Stato membro dell’Unione Europea o in uno degli Stati aderenti all’Accordo sullo spazio economico europeo con i quali sia possibile lo scambio di informazioni.

Al fine di riscontrare il rispetto del primo requisito si può fare riferimento alla distanza chilometrica più breve tra il comune di residenza e quello in cui ha sede l’università, conteggiata in riferimento ad una qualsiasi delle vie di comunicazione esistenti, rete stradale o ferroviaria, con esclusione dei percorsi pedonali. Un primo e pronto controllo si può effettuare utilizzando un servizio come Maps (Google) per avere un’idea, anche se approssimativa, della distanza reale. Si può esser certi che il diritto alla detrazione esista se perlomeno uno dei sopraindicati collegamenti risulta pari o superiore a 100 chilometri. Il beneficio compete anche se le spese sono state sostenute per i familiari a carico.

I documenti da conservare ed esibire in caso di controlli o richiesta da parte dell’Agenzia delle Entrate sono costituiti dal contratto di locazione o dai contratti di ospitalità o atti di assegnazione in godimento o locazione, e dalle ricevute e quietanze di pagamento dei canoni di locazione.

La detrazione delle spese di locazione per studenti compete per un importo di spesa non superiore a 2.633,00 euro ed è ammessa in relazione ai canoni realmente corrisposti. Se il contratto di locazione è stipulato da ambedue i genitori, in favore del figlio studente universitario fuori sede, dovendosi presupporre che la spesa verrà suddivisa tra i genitori in parti uguali, la detrazione connessa al  pagamento del canone compete ad entrambi in uguale misura nel limite massimo, per ogni genitore, di 1.316,50 euro.

 

 

Canoni di locazione non incassati: casi e rimedi per evitare la tassazione

 

In conseguenza della pesante crisi economica, il locatario di un immobile ad uso abitativo oppure commerciale si trova sovente in difficoltà poiché non riesce a pagare il canone locativo. La morosità del conduttore ha riflessi negativi anche sul proprietario dell’immobile, danneggiato sia dal mancato incasso dei canoni che dalle norme fiscali che obbligano la tassazione dei canoni locativi a prescindere dalla reale percezione. Vengono esaminati i casi e i possibili rimedi da utilizzare per evitare di corrispondere imposte su canoni non riscossi, alla luce delle più interessanti sentenze della giurisprudenza di merito e di legittimità.

In base all’art. 26 del TUIR, i redditi fondiari, relativi ad immobili tenuti a disposizione o concessi in locazione, contribuiscono a formare il reddito complessivo indipendentemente dalla percezione, in difformità al principio generale che assoggetta a tassazione i redditi delle persone fisiche nell’anno in cui avviene la materiale percezione (cosiddetto principio di cassa). Lo stesso articolo 26 del TUIR stempera le conseguenze della norma prevedendo l’esclusione dei canoni non riscossi dal reddito complessivo in presenza delle seguenti condizioni:

  • l’immobile risulta locato a uso abitativo;
  • il conduttore dell’immobile risulta moroso rispetto ai canoni locativi;
  • si è concluso il procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto.

La contemporanea sussistenza delle suddette condizioni autorizza il proprietario a non dichiarare il reddito fondiario relativo ai canoni non riscossi, consentendogli di indicare unicamente la rendita catastale, a condizione che il provvedimento di convalida di sfratto arrivi prima della presentazione della dichiarazione dei redditi.

Nel caso in cui il provvedimento di convalida di sfratto si concluda dopo il termine ultimo per la presentazione della dichiarazione dei redditi, obbligando il contribuente a dichiarare i canoni non riscossi nonché a versare le relative imposte, quest’ultimo ha la possibilità, in occasione della prima dichiarazione dei redditi utile ed in ogni caso entro il termine di prescrizione decennale, di determinare un credito d’imposta in ragione delle imposte versate sui canoni non incassati. Il credito d’imposta può essere impiegato in compensazione con altre imposte a debito oppure richiesto a rimborso. Un ulteriore caso specifico si verifica nel caso in cui il contribuente ha usufruito del credito d’imposta per i canoni non riscossi, e in un secondo tempo detti canoni vengono riscossi, anche in parte. In questo caso è necessario dichiarare i canoni tra i redditi assoggettati a tassazione separata.

Il locatore che concede in locazione un immobile commerciale (locali commerciali, capannoni, uffici) non beneficia delle medesime tutele, dovendo versare le imposte sui canoni non riscossi anche se il procedimento di convalida di sfratto si è concluso.

La palese discriminazione tra locatori che locano per finalità abitativa e quelli che affittano per finalità commerciale è stata colmata da un’importante sentenza della Corte Costituzionale (n. 326 del 26 luglio 2000) con la quale è stato deciso:

  1. I canoni di locazione vengono tassati, a prescindere dalla loro percezione, fino a quando risulta in vigore un contratto di locazione e pertanto risulta tecnicamente dovuto un canone locativo;
  2. Si potrà evitare la tassazione, quando la locazione è cessata oppure si è verificata una qualsiasi causa di risoluzione contrattuale (per inadempimento, per specifica clausola risolutiva espressa), con dichiarazione da parte del proprietario di avvalersene, provocando lo scioglimento delle reciproche obbligazioni e l’insorgenza del diritto alla restituzione dell’immobile.

Secondo il giudice delle leggi, la morosità del locatario, in presenza della specifica clausola che risolve il contratto al verificarsi dell’inadempimento, con la successiva dichiarazione da parte del proprietario al conduttore di avvalersi della clausola, legittima il locatore a non dichiarare i canoni non riscossi senza necessariamente aspettare una pronuncia giudiziale. Il pronunciamento della Corte Costituzionale non fa distinzioni tra immobili locati per uso commerciale e quelli locati per uso abitativo. Conseguentemente la risoluzione contrattuale di un contratto di locazione legittima anche il locatore dell’immobile ad uso abitativo a non dichiarare i canoni non riscossi. Il provvedimento di convalida di sfratto, nella prospettiva della sentenza in esame, oltre agli effetti di natura civilistica, rappresenta il presupposto giuridico per ottenere il credito d’imposta nel caso in cui il locatore abbia versato imposte per canoni non riscossi.

I principi giuridici appena esaminati sono stati più volte confermati dalla Corte di Cassazione con le Sentenze n. 11158/2013, n. 22588/2013, n. 651/2012, con le quali è stata disposta la tassabilità dei canoni di locazione (ad uso abitativo e commerciale) non riscossi per morosità del conduttore fino al momento della risoluzione contrattuale anche non giudiziale.

Va evidenziato il caso in cui il locatario, una volta risolto il contratto, e messo in mora rispetto alla restituzione dell’immobile, non adempia all’obbligo di riconsegna dell’immobile. Gli eventuali importi versati dal conduttore, in sede transattiva o in sede di condanna da parte del giudice, non assumono rilevanza reddituale in quanto costituiscono un indennizzo di natura risarcitoria per l’occupazione, fuori dal campo di applicazione dell’art. 6 del TUIR.

La risoluzione anticipata del contratto deve essere comunicata all’anagrafe tributaria mediante il modello RLI:

  • per via telematica (software client - contratti di locazione, sito Agenzia Entrate),
  • per consegna diretta all’ufficio dove è stato registrato i contratto di locazione.

È necessario versare l’imposta di registro pari a euro 67,00 con il codice tributo 113T, tramite F23 (o F24).

Il pagamento dell’imposta di registro per l’intera durata del contratto legittima il contribuente a richiedere il rimborso per le annualità successive alla risoluzione.

L’imposta di registro non è dovuta se si è optato per il regime della cedolare secca. In questo caso l’unico obbligo è rappresentato dalla comunicazione di avvenuta risoluzione da effettuare entro 30 giorni presso l’Ufficio dove è stato registrato il contratto.

 

 

Ultime precisazioni sui canoni di locazione non riscossi

 

I canoni non riscossi relativi ad immobili locati a uso non abitativo dovranno essere in ogni caso dichiarati ed i contribuenti non potranno recuperare le imposte assolte sui canoni di locazione dichiarati. È questa la risposta fornita dall’Agenzia delle Entrate nella Circolare n. 11/E del 21 maggio 2014 a proposito della “eventuale” opportunità di recuperare le imposte sui canoni non riscossi per gli immobili concessi in locazione per uso non abitativo.

Infatti, l’articolo 26, comma 1, del D.P.R. n. 917 del 1986 (TUIR) stabilisce che “I redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale (…) per il periodo di imposta in cui si è verificato il possesso. In altri termini, in base al tenore letterale del sopraindicato articolo, il canone di locazione deve essere assoggettato a tassazione a prescindere dalla sua percezione.

Solamente per i canoni non riscossi, l’art. 8, comma 5, della Legge n. 431/1998, ha fissato che i relativi canoni, se non percepiti, non concorrono alla formazione del reddito complessivo del locatore dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore. In base a quanto sopra, il contribuente che non ha riscosso i suddetti canoni non dovrà assoggettarli a tassazione se, entro il termine di presentazione della stessa, si è concluso il procedimento di convalida di sfratto per morosità. Oltre a ciò, se dalla sentenza si deduce la morosità del locatario anche per i periodi precedenti il provvedimento del giudice, al locatore è riconosciuto un credito d’imposta di ammontare pari alle imposte versate sui canoni venuti a scadenza e non percepiti.

Questo principio, comunque, opera unicamente per gli immobili concessi in locazione ad uso abitativo. Ne deriva che, per le locazioni di immobili ad uso non abitativo:

  • il canone di locazione risultante dal contratto di locazione, non percepito, deve essere in ogni caso dichiarato fino al momento in cui non intervenga una causa di risoluzione del contratto medesimo;
  • le imposte assolte sui canoni di locazione dichiarati e non riscossi non potranno essere recuperate.

Tale presa di posizione dell’Amministrazione finanziaria, peraltro, è convalidata dalla Sentenza n. 362 del 2000 della Corte Costituzionale, in base alla quale non è fondata la questione di legittimità dell’art. 26 del TUIR, in quanto il sistema di tassazione relativo alle locazioni non abitative non risulta “gravoso e irragionevole” considerato che il locatore, per la risoluzione del contratto di locazione, può utilizzare precisi e distinti gli strumenti previsti dal Codice Civile. La Corte, infatti, stabilisce che “il locatore può avvalersi in ogni caso della risoluzione ex art. 1454 Codice Civile, a parte l’eventuale sussistenza delle altre ipotesi di risoluzione di diritto ex artt. 1456 e 1457 Codice Civile e la possibilità della azione di convalida di sfratto”.

 

 

Locatore e locatario, doveri delle parti

 

Dalla sottoscrizione del contratto di locazione nascono, in capo alle parti interessate (cioè locatore e locatario), diritti e doveri ai quali essi devono adeguarsi affinché il contratto stesso possa durare nel tempo. In questo parte si riepilogano proprio gli obblighi delle parti, che non sempre vengono rispettati.

La locazione è un contratto la cui procedura di perfezionamento si conclude nel momento dell’accordo e dell’accettazione dello scambio. È oltretutto un contratto con effetti obbligatori, dal momento che da esso non deriva l’acquisizione di alcun diritto reale sul bene, ma solo il diritto di godere e di usare quel bene per un tempo determinato e solo per l’uso consentito e specificato nel contratto medesimo.

La locazione è disciplinata dal Codice Civile, articoli da 1571 a 1614, e dalle Leggi n. 431/1998 e n. 392/1978.

Gli obblighi del locatario

Gli obblighi ai quali il locatario deve attenersi sono:

  • prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia  nel servirsene per l’uso determinato nel contratto o per l’uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze (con il divieto, pertanto, di mutare la destinazione pattuita o quella insita nella natura del bene);
  • versare nei termini stabiliti dal contratto  il corrispettivo pattuito con il locatore;
  • restituire il bene al locatore “nello stato medesimo in cui l’ha ricevuto, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il normale deterioramento o il consumo risultante dall’uso del bene in conformità del contratto”;
  • effettuare tutte le riparazioni di ordinaria manutenzione necessarie.

Si ricorda che nel  Codice Civile viene affermata la presunzione relativa della ricezione del bene “in buono stato di manutenzione”, da parte del locatario; ciò per ovviare al fatto  che le parti abbiano tralasciato si redigere la summenzionata descrizione. Ne deriva che il locatario deve mantenere il bene nelle stesse condizioni. La legge prevede anche che, al momento della presa in consegna da parte del locatario, debba essere rilevato se il bene locato presenti vizi “che ne diminuiscano in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito”. Se non si tratta di vizi da lui conosciuti oppure facilmente riconoscibili, il locatario potrà richiedere la risoluzione del contratto e, nel caso i vizi siano scoperti in un momento successivo, il risarcimento del danno.

Gli obblighi del locatore

Il  locatore deve:

  • consegnare al conduttore il bene locato in buono stato di manutenzione;
  • mantenere il bene locato in uno stato che permetta l’uso convenuto, questo significa che egli è obbligato ad eseguire tutte le riparazioni necessarie, escluse le manutenzioni ordinarie;
  • assicurare al locatario il godimento del bene durante tutta la locazione.

 

 

Ripartizione delle spese tra locatore e locatario

 

Nel contratto di locazione di beni immobili le spese vengono correttamente ripartite tra locatore e locatario, in base a quanto stabilito dal Codice Civile all’art. 1576. Il locatore  “deve eseguire, durante la locazione tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore”. In linea generale, perciò,  il locatore è tenuto a sostenere tutte le spese per la manutenzione straordinaria  ed il locatario deve provvedere ai piccoli interventi di manutenzione ordinaria. Nella Legge n. 392/1978 che disciplina la locazione immobiliare urbana, vengono precisate ulteriori ripartizioni di spesa. Vengono adesso esaminati due concetti base: chi paga le spese condominiali e chi le spese dell’immobile.

Le spese condominiali sono a carico del locatario  e comprendono tutte le spese relative alla gestione degli spazi condivisi, definite manutenzione ordinaria:

  • i servizi di pulizia delle scale;
  • la fornitura di acqua, di energia elettrica e l’eventuale condizionamento e riscaldamento delle parti in comune;
  • la manutenzione dell’ascensore.

Sono invece a carico del proprietario le spese di straordinaria manutenzione e cioè quelle, ad  esempio,  dovute per il ripristino degli impianti, del tetto o delle facciate.

La parte responsabile nei confronti del condominio è sempre il proprietario, perseguibile legalmente in caso di mancato pagamento da parte del locatario. Nel caso in cui il locatario venga meno a tale obbligo, il locatore può esercitare il diritto di rivalsa su quest’ultimo, chiedendo il rimborso delle spese sostenute; in questo caso il locatario ha 60 giorni di tempo per provvedere al pagamento. In caso di mancato assolvimento di tali oneri per oltre due mensilità, il locatore può richiedere la risoluzione del contratto.

Le spese di piccola manutenzione relative all’immobile sono a carico del locatario. In pratica egli deve provvedere a  tutte le spese dovute a riparazione causate dal normale deterioramento o uso del bene. A titolo esemplificativo:

  • le riparazioni degli impianti idrici o elettrici;
  • la riparazione degli apparecchi di servizio di riscaldamento o condizionamento;
  • la manutenzione di strutture  e rivestimenti quali i  pavimenti, le pareti e il soffitto.

Il locatore deve, invece, sostenere le spese per eventi non previsti ed imprevedibili, non evitabili attraverso le comuni opere di manutenzione ordinaria, e quelle dovute al deterioramento del bene. Sono altresì a suo carico le spese sostenute per l’adeguamento dell’immobile alle normative vigenti.

Per concludere, è utile rammentare che se il locatario è costretto a farsi carico di spese per riparazioni urgenti, che dovrebbero essere a carico del locatore, egli può richiederne il rimborso a quest’ultimo previa tempestiva comunicazione dei costi sostenuti.

Per maggiore chiarezza si allega il documento Allegato Gal Decreto Ministero delle Infrastrutture e Trasporti del 30 dicembre 2002 contenente la ripartizione particolareggiata delle spese tra  locatore (proprietario) e locatario (inquilino).

 

 

Successione in un contratto di locazione

 

Si analizzano i comportamenti che devono tenere gli eredi nel caso in cui, in un contratto di locazione, avvenga il decesso del locatore o del locatario.

Da un punto di vista strettamente civilistico, il decesso di una persona determina il trasferimento dei diritti patrimoniali e dei rapporti giuridici in capo al de cuius ai propri eredi (legittimi o testamentari). Di conseguenza nel caso di un contratto di locazione in essere, gli eredi, anche se non hanno alcun obbligo, possono subentrare al deceduto nei rapporti giuridici, in corso alla data della morte. Il decesso, pertanto, non comporta una risoluzione anticipata del contratto, in quanto lo stesso rimane valido, alle stesse condizioni. Ad esempio, se a seguito del decesso, al locatore subentrano gli eredi, il locatario è tenuto a continuare il pagamento del canone.

Quindi, al de cuius subentrano gli eredi.

L’articolo 6 della Legge n. 392/1978 regolamenta il caso in cui il soggetto deceduto è il locatario e dispone che gli eredi conviventi abituali hanno diritto a continuare ad occupare l’immobile. Gli eredi conviventi abituali normalmente sono il coniuge, i figli, i nipoti, gli affini.

Gli eredi non conviventi abituali, al contrario, non possono avanzare alcun diritto o pretesa in merito alla locazione ed il locatore può sciogliere il contratto come stabilito dal comma 6, dell’articolo 3, della Legge n. 392/1978.

Nel caso in cui l’immobile è adibito all’uso professionale o commerciale o artigianale, l’articolo 37 della Legge n. 392/1978, dispone che, in caso di morte del locatario, gli succedono nel contratto coloro che, per successione oppure per precedente rapporto risultante da atto di data certa anteriore all’apertura della successione, hanno diritto a proseguire l’attività. Subentrano, inoltre, nel caso di immobile adibito ad uso congiunto col defunto, gli altri soggetti contitolari o che comunque utilizzavano con lui l’immobile.

La Legge n. 392/1978 non indica, invece, il caso di decesso del locatore, facendo così ricadere la casistica nel Codice Civile. Pertanto, come già detto, l’erede subentra a titolo universale nei diritti e negli obblighi contrattuali del defunto.

Come dispone l’Agenzia delle Entrate, gli eredi devono comunicare all’ufficio, presso il quale è stato registrato il contratto, il subentro. Non devono versare nessuna imposta, dal momento che si tratta di semplice comunicazione. Detta comunicazione è gestibile tramite il modello RLI, marcando l’apposita casella “Soggetto Subentrato”. Tale casella deve essere barrata, come prescrivono le istruzioni del suddetto modello, nel caso in cui il soggetto richiedente l’adempimento sia subentrato ad una delle parti del contratto indicata nella prima registrazione. Inoltre è necessario indicare, nell’apposita sezione del quadro B, il codice fiscale ed i dati anagrafici, del soggetto al quale si è subentrati.

Infine, nel caso in cui gli eredi non conviventi intendano continuare la locazione, in questo caso si identifica il caso di cessione del contratto e per questo motivo è dovuta l’imposta di registro come stabilito dall’articolo 17 del TUR. Mentre invece non è dovuta imposta per la risoluzione se non viene data prosecuzione al contratto.

 

 

 

Paolo Chiari

Commercialista - Revisore Contabile

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7 commenti

  • Mauro

    @ Pietro
    Per i casi di esonero dalla dichiarazione si può vedere il primo fascicolo delle Istruzioni Redditi PF 2017: http://www.finanzaeinvestimenti.it/pdf/PF1_istruzioni_2017.pdf

    @ Maria Grazia
    La valutazione va fatta assieme ad un legale.

    Mauro Link al commento
  • Maria Grazia

    Buongiorno, i miei inquilini non hanno pagato il canone per circa 18 mesi pur essendo entrambi dipendenti statali.
    ho ottenuto convalida di sfratto.
    La mia domanda è questa, che probabilità ho, procedendo con decreto ingiuntivo, di recuperare più di 10.000,00€ di canone oltre le spese legali; vista la cifra temo che possano trovare una qualsiasi scusa per fare opposizione provocando così (visti i tempi di una causa civile) una probabile prescrizione.
    chiedo cortesemente consiglio - grazie

    Maria Grazia Lunedì 08/05/2017

    Maria Grazia Link al commento
  • Pietro

    Buongiorno,
    nel caso di immobile ad uso commerciale non locato, esistono particolari adempimenti fiscali da dichiarare sul 730?

    Pietro Link al commento
  • alberto Molinari

    Buon giorno vorrei sapere se ci sono tariffe per le spese inerenti il perfezionamento del contratto base di un locale in affitto . nel Contratto vengono dichiarate a carico totale del Conduttore , ma non erano state preventivate prima della firma del contratto. Come fare per definire i costi ??? E' stato richiesto euro 2500,oo . A noi sembra una cifra allucinante come si pu' contrastare???
    GRAzie ALberto MOlinari

    alberto Molinari Link al commento
  • P. Chiari

    Buongiorno Signor Francesco,
    purtroppo dal sintetico contenuto del commento inserito non sono in grado di poter dare una risposta.
    Cordiali saluti
    Paolo Chiari

    P. Chiari Link al commento
  • FRANCESCO

    Posso recedere un contratto di locazione per uso abitativo perchè non è stato effettuato un aggiornamento ISTAT dal 1992?

    FRANCESCO Link al commento
  • annalisa

    Nel caso di affitto di un fondo ad uso asilo nido privato, le autorizzazioni all'esercizio dell'attività sono già state a suo tempo rilasciate.
    In seguito a recente ispezione da parte dell'Asl si richiede di pavimentare una parte esterna del cortile.
    Tale spesa è a carico del proprietario o dell'inquilino?

    annalisa Link al commento

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